Es la crónica de una muerte anunciada que aboca al cierre de los negocios “de toda la vida”, puesto que el próximo 1 de enero de 2015 se extinguirán aquellos arrendamientos de los denominados de renta antigua celebrados antes del 9 de mayo de 1985, pues así se prevé en la Disposición Transitoria Tercera de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de noviembre de 1994.

Para entender en sus correctos términos la cuestión, comenzaremos por aclarar determinados conceptos y su decurso temporal.

En primer lugar, el contrato de alquiler de renta antigua es aquel que se suscribió al amparo del Decreto 4104/1964, de 14 de diciembre que aprobaba el Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, caracterizados por:

• Prever el derecho del arrendatario a la prórroga forzosa del contrato.
• La determinación de una renta ínfima cuantía.

Ahora bien, ¿por qué se hace referencia a contratos celebrados antes del 9 de mayo de 1985? Esta fue la fecha en que entró en vigor el denominado “Decreto Boyer”, el Real Decreo Legislativo 2/1985 que flexibilizó el régimen de prórrogas de los contratos de arrendamientos dando cabida a la autonomía de la voluntad e introduciendo la posibilidad de que las partes pudieran negociar y plasmar en el contrato este derecho con un contenido sustancialmente diferente del previsto en la normativa anterior.

Todo ello provocó una dicotomía en la prórroga arrendamientos, pues coexistían contratos en que se configuraba como una imposición legal, frente a otros en operaba como manifestación de la autonomía contractual.

Con la aprobación de la actual Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994, se quiso poner fin a la diversidad de regímenes aplicables, por lo que se estableció una moratoria en su Disposición Transitoria Tercera, cuyo último término se fijó para el 1 de enero de 2015, lo que provocará la extinción automática y sobrevenida de los contratos que reúnan las siguientes condiciones:

• Contrato conceptuado como de renta antigua, esto es, aquellos a los que les era aplicable la Ley de Arrendamientos de 1964.
• Que se encuentren en situación de prórroga forzosa en virtud del artículo 57 del Decreto 4104/1964,
• Que la persona del arrendatario fuera persona física y hubiere fallecido o se hubiere jubilado subrogándose en su posición un descendiente.
• Que la persona del arrendatario fuera persona jurídica, el local arrendado tenga una superficie mayor a 2500 metros cuadrados.

No obstante lo anterior, existen excepciones a la extinción de los contratos de renta antigua señalada para el próximo año:

• Cuando la persona del arrendatario fuere persona física y hubiera fallecido o se hubiera jubilado, subrogándose en su posición su cónyuge. En este supuesto, el contrato expirará por la muerte o jubilación del cónyuge supérstite, siempre y cuando se continúe con la misma actividad.
•  Cuando en los diez años anteriores a la entrada en vigor de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 se hubiera producido el traspaso del local de negocio a un tercero, en cuyo caso los plazos contemplados se incrementan en cinco años, produciéndose la extinción automática el 1 de enero de 2020.

En cualquier caso, de conformidad con el apartado E) de la DT3ª bajo la rúbrica de Otros Derechos del arrendatario, introduce una serie de derechos a favor de quien, como consecuencia de la aplicación de la nueva normativa, ve extinguido su contrato de arrendamiento, y consistentes en:

•  Una indemnización por clientela en una cuantía igual a dieciocho mensualidades de la renta, cuando antes del año desde la extinción del contrato, cualquier persona comience a ejercer en el local la misma actividad
• O bien un derecho preferente a continuar con el local arrendado en caso de que el arrendador pretendiese celebrar un nuevo contrato con distinto arrendatario antes de haber transcurrido un año a contar desde la extinción legal del arrendamiento.

Ahora bien, estos derechos no son acumulables entre sí, en tanto que el derecho preferente es incompatible con la percepción de la indemnización prevista por clientela.

Desde tuley, despacho de abogados y mediadores en Granada aprovechamos esta entrada para mostrar nuestro apoyo a la iniciativa No al cerrojazo: plataforma de afectados por la finalización de contratos de renta antigua.

Granada pionera en solicitar la modificación normativa

En cualquier caso, aconsejamos consulte siempre a un profesional para una correcta gestión de sus intereses. 
Marta Serradilla Gil
Abogada y mediadora
Estudio jurídico legal tuley. Despacho de abogados de Granada.
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